在香港購買房地產前應考慮的因素

香港的房地產市場被認爲是世界上最昂貴的房地產市場之一。市場被認爲是成熟的，對市場的投資實現了顯着的回報。在香港幾乎每一個城鎮，房地產市場的投資都需要很短的時間便能產生可觀的股本。快速的增長和成熟可以歸因於香港的完美地理位置，這使香港成爲中國經濟下滑的門戶，近年來，中國經濟一直吸引着大量本地和外國投資者。此外，香港地產業的建房年代較早，說明市場已相當成熟;外國投資者也在很大程度上歸因於市場的增長，香港每年吸引數以千計的投資者。

投資於成熟的房地產市場是一種由經驗豐富的投資者進行的盈利方法，他們在房地產市場週期中擁有豐富的經驗。如果你是一個首次預期在香港投資的普通投資者，建議你謹慎行事，並在投資前首先需要仔細研究一個成熟的市場。你也可以嘗試投資一個還不成熟的市場，一個目前正在發展的市場。

俗話說，做出最好的房地產決策可以在你的財產上獲得更好的回報和可觀的股權。然而，房地產投資不能讓你一夜之間成爲大亨。你的物業需要時間和耐心才能增值，投資才能產生更好的回報;在做出任何投資決定之前，你都需要這兩者。因此，在香港進行物業投資時，要作出正確的投資決定，你需要考慮多方面的因素。它們包括:

市場因素

• 物業位置

在房地產投資中，物業的位置是決定其是否合適的最重要因素。找到最好的地點可以決定你將從投資中獲得的收益。你需要耐心地研究和評估最具戰略意義的、有潛在投資增長潛力的地點。

在評估一個潛在的地點時，研究人口流動是很重要的。你需要確定一個地點的人口偏好，因爲隨着人口的增加，房地產和租賃的價格也會增加;反之亦然。

人口的高流動是人口長期增長的完美指標，這直接關係到房地產市場的長期增長。你還必須研究你打算投資的地點的人口結構模式，並與其他地點進行比較。一般來說，你應該研究人口統計學上的任何變化，例如搬到這個地方的人的年齡;是工人階級居住的城鎮還是以學生爲主的城鎮?人口統計模式將幫助你評估人口增長、減少或保持不變的可能性。你需要記住，人口的變化會影響房地產市場的潛力，並最終決定你的投資增長。因此，發展中的市鎮(如大埔或沙田)，未來的發展潛力較已成熟的市場(如維多利亞城或九龍)更大。你需要善於發現那些爲未來的成長和發展提供巨大機會的地點。這些地區目前的房地產價格可能較低，同時有望在未來獲得更好的收益。這使它們成爲投資的理想場所。

• 供給與需求

與其他產品及服務市場一樣，香港的房地產市場亦受供求規律所規管。這意味着，當存在良好和持續的需求超過市場供應時，投資者從他們的投資中獲得更多的回報。

另一方面，如果需求減少，而供應保持不變或增加，市場將崩潰，因爲價格肯定會下降，從而暴跌你的投資。這可能會導致重大損失。因此，在做出投資決定之前，對你來說，分析市場是很重要的。一個好的投資者應該預測未來幾年的市場增長，最好是五年以上。然而，研究一個市場可能是乏味的，因爲市場的需求和供應可能受到各種變量的影響，如所在地的經濟增長或所在地的基礎設施發展。

您還需要收集特定的房地產指標，以預測該地點的吸引力。爲了更深入地瞭解市場的需求和供應，你至少需要評估過去5年的各種指標。它們包括:

• 外國投資者和來自其他城鎮的非本地人在當地投資的增長率
• 空置的模式
• 房產在市場上停留的平均天數
• 將房產出租給已經居住在其房產上的業主的人口比例。
• 在房地產銷售期間爲吸引買家而採用的折扣率。
• 拍賣通關所收取的費率。

• 經濟增長

香港的物業市場受經濟的因果關係所支配。經濟增長對房地產投資增長有顯著影響。積極的經濟增長有利於投資，並使房地產市場更具活力。就業水平是經濟增長的主要指標。高就業水平表明，一個地方的居民有更高的可支配收入，因此對租金和購買物業的需求很高。對你來說，在一個就業水平長期向好的地方投資是很重要的。

• 基礎設施建設

基礎設施通過開闢一個位置來幫助城市中心的增長。因此，政府在基礎設施發展方面的決策會對一個地點產生影響。你需要留意香港政府在哪些地方採取措施發展各種基礎設施，例如交通網絡。

補充基礎設施發展的其他因素是靠近社會設施，如教育中心、保健中心等。這些社會設施有助於提高人口的生活方式和社會地位，促進人們定居，從而增加對財產的需求。

你需要尋找政府已經開始或計劃在開發中投資的地點，因爲這些地點承諾房地產資產的長期增長。

• 收益率方差

收益率變化描述了投資資產每年以資產的標準值爲基礎實現的收益。在計算收益率方差時，建議您確定資產在一段時間(例如5年或更長時間)內的收益率變化，而不是僅在一個特定期間(例如一年)內的收益率變化。計算過去幾年的變化將幫助你更清楚地瞭解某一地點的資產隨着時間的推移所產生的回報，以及變化的一致性水平。這可以幫助你確定你在該地區的房地產市場投資是否可行。

• 融資選擇

永遠不要做你負擔不起的投資。在你決定投資房地產之前，你需要有一個良好的財務狀況。否則，確保你能獲得進一步的資金。當在香港進行房地產投資時，你需要知道，除了你將爲投資支付的款項外，其他費用肯定會增加，如稅收、法律費用、經紀費用、律師費用、印花稅等。你也需要有能力支付這些費用。

然而，由於房地產投資通常是通過外部融資進行的，你應該採取的第一步是考慮你的融資選擇。你需要確定可用的融資來源和融資的總成本—即向你提供的金額，包括收取的利息和適用於融資的其他費用。重要的是，你要根據投資的回報確定可用的融資選項的利率。一個健全的投資選擇應該能夠隨着時間的推移舒適地滿足融資成本，同時使股權增長。

最好的融資選擇通常是爲支付至少20-25%首付款的總信貸借款的投資者提供的。爲了最大限度地提高你從貸款人那裏獲得更好交易的機會，在借款前準備好滿足這個百分比。這意味着你不應該期望從貸款人那裏獲得100%的融資。你應該擁有合理數量的資金，使你能夠存款，向貸款人表明你對投資是認真的。

• 協議有效期

在香港購置物業時，你須考慮的另一項重要事項是買賣協議的有效期。爲了使你能正確地瞭解協議的有效性，你應該有更多關於可出售物業的信息，以及年齡和許可的職業用途。這些資料可從香港政府提供的網上物業資料中查閱。這些信息對幫助你在知情的情況下做出決定，確定最適合和允許你進行投資的地方至關重要。

在你確定了你有興趣購買的物業後，你需要確定賣方是否有能力將物業出售給業主，或業主是否有能力代表他們出售物業。閣下亦須確定政府向任何其他政府規管機構提交的同意書，方可出售該物業。另一個重要的考慮因素是，是否有任何與政府命令、按揭、租賃協議等有關的現有協議。同樣重要的是，要確保賣方對該財產沒有未償債務。賣方應該能夠在你購買之前清除所有拖欠的抵押貸款付款，土地利率等。此外，你需要確定是否有任何可能導致協議無效的未決訴訟，以及該物業是否沒有任何非法結構。

如所有條件都已滿足，你便可先繳付首期按金以簽署臨時買賣合約，然後經你的律師與賣方的律師進一步協商後，你便可簽署正式買賣合約文件，然後把物業轉置爲你的業權。

• 評估市場模式

就像任何其他市場一樣，房地產市場有自己的趨勢。正週期通常會導致房地產的高升值，從而帶來更好的投資收益。正週期之後通常會出現負週期，即市場因經濟停滯期而崩潰，從而造成巨大損失。因此，一年前價值很高的房產今天可能會以更低的價格出售。

你最好有足夠的市場知識，並能夠預測這些趨勢，這樣你就可以知道進行合理投資的最佳時機。這也適用於房地產經紀人，他們需要提供對投資者有價值的適當知識。

此外，如果市場在你有幾處物業的情況下停滯不前，你必須鍛鍊耐心，並在等待一個積極的市場週期時堅持投資，當時物業的價值將是有利的。

個人注意事項

• 建立良好信譽

如果你將依賴外部來源爲你的投資提供資金，你需要確保你有一個良好的信用記錄。你需要能夠獲得足夠的資金，使你能夠支付投資以及可能產生的其他費用。重要的是，高級融資應該是負擔得起的。

大多數貸款機構通常依賴你的信用記錄和評級來確定他們將提供的信用金額，以及你必須就預付款支付的利率百分比。因此，確定您有良好的信用評分至關重要，這將確保您能夠以低利率獲得良好的信用融資。建立信用記錄可能需要時間，它通常受到你從金融機構獲得的外部資金的還款模式的影響。一定要按時還款，儘量避免拖欠預付款，以記錄較高的信用評分。

將所有抵押貸款及信貸安排維持在最低限度一向是明智的。如果你獲得的回報不足以償還信貸，獲得大量資金可能會導致投資出現問題。

在決定購買房產之前，讓你的投資團隊做好準備

在進行投資之前，你需要考慮讓你的投資團隊做好準備。每一個人，你將需要順利通過購買財產，應該準備和準備所有重要的信息，這是至關重要的，以確保你進行合理的投資。

每一個專業人士，你可能需要所有的房地產交易之前，你應該做好準備。這包括投資顧問、投資組合經理、律師、房屋檢查員、房地產經紀人、會計師、律師、信貸金融家等。當團隊準備好了，當你發現一個問題時，你可以迅速行動並抓住一個“熱”處理。此外，讓團隊做好準備可以避免你在投資時可能產生的昂貴成本。

• 要善於討價還價

作爲一個買家，你需要非常善於談判投資的價格。有件事你應該跟你的經紀人說清楚。使用作爲買家的權力，提出令人難以置信的報價，可以確保你在購買物業時節省大量的錢。成爲一個好的議價者也會讓代表你的代理嘗試和談判一個更好的交易，這將幫助你節省購買成本。

它還幫助你進行適當的研究，使你能夠確定吸引低利率的最佳融資，從而幫助你節省產生的成本。例如，你可能會意識到，你可以獲得個人貸款，以你的工作工資爲保障投資房地產。這是偉大的一步。然而，你也可能意識到，你有資格獲得大量的房屋權益貸款，你仍在融資的房屋被用作抵押品。如果你要考慮這兩種選擇的利息金額，你會意識到後一種選擇是最好的，因爲它吸引較低的利息費用，從而最大限度地減少獲得融資的成本。

結論

房地產投資聽起來可能是一個完美的主意，把你的錢投入，同時期待獲得更好的回報。通常情況下，這種情況經常發生，這就是爲什麼房地產大亨繼續隨着時間積累財富的原因。然而，對投資者來說，意識到同一個市場相當動盪，容易遭受損失，這可能會令人震驚。

此外，在尋找完美的房產時，你需要鍛鍊耐心。匆忙可能會使你以更高的價格購買物業，或者你可能無法購買到適合你需要的理想物業。總是等待最好的交易到來。

如果你想開始投資香港的豪宅，請聯繫你附近的投資房地產代理開始這個過程。恩格爾和沃爾克是香港一家信譽良好的房地產中介機構，可以幫助您進行下一次投資。